Retrofit: conheça esse conceito

Adaptação à realidade brasileira do conceito transforma prática em um caminho possível não apenas para a cidade de um modo geral, mas para os condomínios, em particular.

“De novo em forma”. Talvez esta seja a melhor tradução para o termo retrofit, palavra metade grega e metade inglesa, um termo já bastante difundido no Brasil. A prática, que teve início na Europa e nos Estados Unidos devido às exigências de preservação de edifícios antigos e históricos, com adaptação aos usos da atualidade, vem se revelando uma saída para o cumprimento, com maestria, das responsabilidades do síndico, especificamente as de manter em bom estado de conservação e valorizar o patrimônio imobiliário. As experiências já realizadas comprovam que o retrofit tem como resultado efetivo a melhoria do desempenho de energia, aumento da eficiência funcional e a valorização estética e patrimonial. Tudo isto com retorno de investimento da ordem de 2, 3 anos e durabilidade para décadas.

É importante para os síndicos, ainda, saberem que essa é uma saída para edifícios com dificuldade em obter a maioria dos votos em assembléia: uma reforma de fachada exige 100% de votantes; um retrofit, 2/3. Isto, cumprindo com todas as exigências legais de preservação, já que, para o retrofit, é possível trabalhar com materiais similares. “É o que pretendemos fazer”, adianta Marcio Calleri, síndico do Edifício Park Towers, no Flamengo, que já passou por um retrofit interno e hoje conta com valorização de 30% a 50% de suas unidades devido também ao mercado atual. “Com as condições climáticas e ambientais que degradam mais rapidamente os materiais aqui e os custos de manutenção frequentes que temos, o retrofit de fachada será mais uma medida de economia”, prevê.

Mas é claro que tudo isto depende de uma boa avaliação técnica feita por arquitetos experientes. De posse de um bom projeto de arquitetura, no entanto, até a avaliação pelos órgãos públicos focados na preservação já é mais rápida do que foi em um passado recente. O motivo é simples. A prática vem se revelando uma solução viável para o abandono e a degradação do importante conjunto arquitetônico das cidades. Ela garante sobrevida útil a imóveis antes sem condições ou em péssimas condições de uso. E mais: a demolição e a construção de novos edifícios muitas vezes têm um custo mais elevado em termos de valor imaterial e material para a sociedade que o restaura do que o aproveitamento de estruturas já existentes, isto sem falar no impacto ambiental e no prejuízo para a qualidade do entorno que a primeira opção teria. Um prédio partindo do chão demora, em média, de 24 a 36 meses para ser erguido; um retrofit pode ser concluído em até 18 meses, com custos que não se comparam.

Mas quem pode fazer um retrofit? E o que ele envolve? O ideal é que o imóvel tenha pé direito alto e pavimentos acima de 800 m2, apto, portanto, a permitir as adaptações aos equipamentos e às instalações modernas – elevadores, escadas com portas corta-fogo pressurizadas, instalações hidráulicas, elétricas, de cabeamento e de ar-condicionado, etc.

Isto, no entanto, não inviabiliza a utilização total ou parcial do retrofit por edifícios com outros padrões. O importante é o objetivo de manter a edificação constantemente atualizada, aumentando sua vida útil, diminuindo custos com manutenção e aumentando suas possibilidades de uso.

Afinal, se não há condições de uso, o prédio morre. A avaliação é do arquiteto Davino Pontual, do escritório de arquitetura responsável pelo retrofit do antigo prédio da Esso, na Avenida Beira Mar, entre outros projetos bem sucedidos no Centro da cidade, como os Edifícios Castelo e México. Ele não gosta da palavra e diz que, no final, significa uma aproximação de um prédio antigo a um de última geração.

Em Laranjeiras, um edifício de 70 anos, integrante da Área de Proteção Ambiental e Cultural ( APAC) do bairro, empreendeu um retrofit de elevadores e de toda a parte elétrica e de iluminação, e ainda das instalações hidráulicas. “Os resultados em termos de comodidade, funcionalidade e economia tiveram um impacto enorme”, conta José Ribamar Freitas da Motta, síndico há três gestões, que assegura que a dependência da aprovação pelo Município da restauração da fachada não o desmotiva. “A documentação já está toda encaminhada e, em breve, a obra será concluída”, garante. Ele aguarda maior valorização do imóvel e impacto significativo na estética do entorno. “Por seu valor histórico e arquitetônico, o prédio é até citado no livro da Prefeitura”, orgulha-se.

A fiação elétrica do prédio, que ainda era recoberta por pano, tecnologia da época de sua construção, hoje é a mais moderna do mercado. As tubulações hidráulicas (barriletes) que abastecem os 80 apartamentos, originalmente de ferro e embutidas, foram substituídas por novas em PVC e não são mais embutidas, de acordo com as técnicas atuais.

Para o arquiteto Alfredo Britto, professor de arquitetura da PUC-Rio, é preciso seguir regras de recuperação e restauração, a fim de proteger aquilo que historicamente interessa à sociedade. Mas, sempre que há uma atividade de recuperação, o imóvel está sendo valorizado. “O fato de ser proprietário não dá o direito de fazer o que bem entende e o que é mais fácil. Mas também não é algo difícil; o investimento poderá ser alto, mas o retorno se dará em 2, 3 anos. Um arquiteto pode ajudar a encontrar opções criativas e econômicas para um melhor resultado”, ensina.

O gerente predial do Condomínio Flamengo Park Towers, Carlos Kronemberger, não tem dúvida. Ele acompanhou todo o processo de modernização das áreas comuns do edifício e convive com os benefícios garantidos pela obra. Com dois blocos compostos de 386 salas, o edifício comercial ganhou vários controles integrados e automatizados, bem como acabamentos de alta qualidade cuja conservação é muito mais fácil e econômica. “O resultado foi tão bom que, aproveitando o embalo, fizemos um novo projeto de sinalização de toda a área comum do prédio e revitalizamos a marca gerando uma nova identidade visual”, conta. Tudo para combinar com o ar-condicionado moderno, o hall de mármore grego e os novos balcões de identificação, os vidros e esquadrias, os tetos com forro com isolamento térmico e acústico, entre outras facilidades e modernidades.

Fonte: Lowdes Report.

Disponível em http://www.lowndes.com.br/report/91/mater3.htm